Gastos por constitución o formalización de préstamos hipotecarios: gastos que se pueden reclamar

Si eres, o has sido, titular de un préstamo hipotecario puede que en su momento abonaras los gastos derivados de su formalización. Hablamos de los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, tasación del inmueble y tramitación de las escrituras del préstamo hipotecario, es decir, gastos de Gestoría, ocasionados por la constitución del préstamo.

A día de hoy, aun son muchos los clientes que acuden al despacho de abogado de Irene Tomás solicitando información acerca de cuáles son los gastos que se pueden reclamar y los trámites a seguir.

En las hipotecas formalizadas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, (en adelante LCCI) lo habitual es encontrarnos en las escrituras del préstamo hipotecario una cláusula en virtud de la cual se impone al prestatario el pago de todos los gastos derivados de la formalización del mismo. Sin embargo, tras la entrada en vigor de dicha norma, el 16 de junio de 2019, es el Banco el que debe hacerse cargo de tales gastos, salvo la tasación del inmueble, cuyo pago corresponde al prestatario. Así se recoge en el artículo 14.1 e) LCCI, apartados i, ii y iii.

Con relación a las cláusulas de gastos contenidas en contratos de préstamos hipotecarios, el Tribunal Supremo en el año 2000 se pronunció en el sentido de considerar abusivas y en su virtud nulas, este tipo de cláusulas que atribuían todos los gastos de concertación del préstamo hipotecario al consumidor. En el año 2015, el Tribunal Supremo vuelve a declarar el carácter abusivo de este tipo de cláusulas, por falta de reciprocidad entre las prestaciones de las partes y el desequilibrio importante que producen este tipo de estipulaciones en perjuicio del consumidor.

Pero ahora bien, una vez declarado el carácter abusivo de la cláusula de gastos, hay que determinar cuáles son los efectos de dicha nulidad. Es en enero de 2019 cuando el Tribunal Supremo sienta doctrina jurisprudencial acerca del reparto de los gastos hipotecarios, que se completará en el año 2021 con relación a los gastos de Gestoría. De modo que el reparto de gastos por constitución del préstamo hipotecario queda, para todas las hipotecas formalizadas antes de 2019 de la siguiente forma: el cliente (prestatario) solo vendrá obligado al pago de la mitad de los gastos notariales y el Banco será el que deba abonar la totalidad de los gastos de gestoría, tasación y registro de la propiedad y la mitad del arancel notarial.

Por tanto, aquellos clientes con hipotecas anteriores a 2019 que hubieran abonado todos los gastos por constitución del préstamo hipotecario, podrán reclamar la restitución de la totalidad de los gastos de Registro de la Propiedad, tasación y Gestoría y la mitad de los gastos de Notaría.

¿Cualquier persona que sea o haya sido titular de un préstamo hipotecario puede reclamar la restitución de los gastos derivados de su formalización? Solo cuando el prestatario tenga la condición de consumidor podrá reclamar la nulidad de este tipo de estipulaciones y sus efectos restitutorios. Ello es así debido a que es de aplicación el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLGDCU), que se circunscribe solo a las relaciones entre un consumidor o usuario y un empresario o profesional. Es decir, que solo cuando el prestatario actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional o empresarial, oficio o profesión, estará amparado por esta norma y podrá reclamar la nulidad por abusiva de la cláusula de gastos inserta en su contrato de préstamo hipotecario y la restitución de los gastos abonados en aplicación de la citada estipulación.

¿Pero qué ocurre cuando el contrato de préstamo tiene una finalidad mixta? En este caso, habrá que estar a la finalidad predominante, la profesional o la de consumo, de modo que cuando esta última sea la que prime en el contrato, será de aplicación el texto refundido y se podrá reclamar la nulidad de la cláusula de gastos con sus efectos restitutorios.

En resumen, si firmaste una hipoteca en calidad de consumidor o usuario, por ejemplo, la compra de tu vivienda habitual, antes de 2019, y abonaste todos los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario: Notaría, Gestoría, Registro de la Propiedad y tasación, en virtud de la aplicación de una cláusula inserta en la escritura de préstamo hipotecario a modo de condición general de la contratación, podrás reclamar la restitución de dichos pagos en la forma descrita anteriormente.

En el despacho de la abogado Irene Tomás examinaremos el clausulado de las escrituras de tu préstamo hipotecario, y de cumplirse las condiciones anteriormente indicadas, la abogado Irene Tomás te guiará en los pasos a seguir para la reclamación de la nulidad de la cláusula de gastos y la restitución de la mitad de los gastos de Notaría y la totalidad de los gastos de tasación, Registro de la Propiedad y Gestoría, derivadas de la constitución del préstamo. 

Irene Tomás

Abogada